A la par de los incrementos que tienen lugar cada mes, los alquileres muestran una evolución marcada por la ampliación de la oferta y la consolidación de contratos breves respecto de la ley derogada por el gobierno de Javier Milei. En ese sentido, entidades ligadas a la comercialización de inmuebles señalan que predominan los contratos en pesos, mientras que los plazos de los acuerdos no exceden los 24 meses en la mayoría de los casos.
Por estos días, Palermo, Belgrano, Recoleta y Barrio Norte se ubican a la cabeza de los barrios con mayor cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler. En cuanto a los precios, más allá de los ajustes establecidos prácticamente a nivel mensual, los valores para los nuevos contratos se ubican por debajo del índice inflacionario.
Alquileres: ¿en qué moneda y plazos se pactan?
Según un informe del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario al que accedió iProfesional, casi la totalidad de los contratos de alquiler son pactados en pesos.
«Los inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos con ajuste cuatrimestral, utilizan el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC) o el ICL (Índice para contratos de locación publicado por el BCRA) para el cálculo de las actualizaciones», indicó la entidad.
De acuerdo a las inmobiliarias, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 en diciembre de del año pasado, la oferta de inmuebles para alquiler de vivienda creció casi un 175% en Capital Federal.
Sin embargo, en el último mes la disponibilidad de unidades habitacionales se redujo por efecto de la demanda acelerada. Respecto de esto, el monitoreo señala a Palermo como el barrio que registró la mayor merma de inmuebles en alquiler, con una baja del 2,5 por ciento.
«Dadas las características urbanas del distrito, el 95,93% de la oferta (en Capital Federal) son departamentos«, añadió el Colegio Inmobiliario porteño.
Asimismo, la organización afirmó que, en lo que respecta al período enero-septiembre, el valor de los alquileres siguió mostrando una caída en términos reales respecto de la inflación, «con una baja real promedio del 40,4% en lo que va del año».
Siempre según el Observatorio Estadístico, en algunos contratos ya se perciben bajas en términos nominales de los valores locativos. «Se observan contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios», sostuvo la entidad.
«Los barrios con más oferta son Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta, Barrio Norte y Puerto Madero que, en conjunto, agrupan el 60.4% del total de la oferta publicada en los principales portales. Palermo fue el barrio con más oferta y tuvo una disminución en el último mes del 2,51%», precisó.
Alquileres: los precios pegan en el bolsillo
Hoy por hoy el precio promedio para un departamento de un ambiente no baja de los $425.000, mientras que los valores para los inmuebles de dos espacios se acercan a los $510.000 sin incluir expensas.
Si bien los números de la morosidad se ubican en la media histórica, lo cierto es que la pérdida de poder adquisitivo que padecen los hogares ya preocupa a los actores de la comercialización.
«Los departamentos chicos son los que más subieron de precio en el año. El volumen de la oferta es 3.1 veces superior al registrado en 2023″, afirma la plataforma Zonaprop, que además señala que en el último mes la cotización de los departamentos de dos ambientes para los nuevos contratos aumentó 4.4 por ciento.
«Puerto Madero continúa primero en la lista de barrios más caros de la Ciudad de Buenos Aires, con un precio medio para el alquiler de $1.047.664 mensuales. Núñez ($570.317 por mes) y Palermo (569.212) completan el podio. Por su parte, Lugano se presenta como el barrio con la oferta más económica, con un valor promedio de $357.256 mensuales. Le siguen Liniers ($427.766 mensuales) y La Boca (437.152)», añade.
En cuanto a la evolución de la rentabilidad para los propietarios, la plataforma precisa que, con un retorno del 7.6, 5.9% y 5.8%, respectivamente, Lugano, Parque Avellaneda y La Boca se ubican en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores.
«En contrapartida, Puerto Madero y Palermo son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3.7% cada uno. Le siguen Belgrano, con un retorno del 3.8 por ciento», concluye.